II. část článku Mgr. Daniela Sobotky, právníka společnosti e-Finance.
Poté, co si zvolíme typ bytu, který chceme pořídit, bychom měli provést kontrolu nájemního trhu v příslušné lokalitě. Po vyhledání inzerátů nabízejících byty k pronájmu by měla průměrná nabídková cena odpovídat výši nájemného, které očekáváme jako výnos investice. Pokud je průměrná nabídková cena srovnatelných konkurenčních bytů na trhu nižší, nemůžeme očekávat, že pro námi kupovaný byt dosáhneme výnosů vyšších, spíše naopak. Jakmile máme reálně stanovený očekávaný výnos z nájemného, můžeme výpočtem založeným na požadované výnosnosti stanovit maximální částku, kterou budeme moci do investice vložit.
Například budeme poptávat byt pro skupinu spolubydlících studentů o velikosti 3+1 poblíž několika vysokých škol s dobrým dopravním spojením do centra města. Na trhu se srovnatelné byty nabízejí k pronájmu za 14-18.000,- Kč měsíčně + náklady na odebraná média (elektřina, voda, plyn). Budeme poněkud pesimisticky uvažovat výnos pod spodní úrovní nabídek, tedy 13.000,- Kč měsíčně. Dále předpokládáme náklady na držení bytu spojené s fondem oprav, správou domu, pojištěním a daněmi na 3.000,- Kč měsíčně, tedy čistý výnos by byl 120.000,- Kč ročně. To nám při požadované výnosnosti kapitálové investice ve výši 5 % před zdaněním implikuje investovanou částku maximálně 2.400.000,-.
Vzhledem k tomu, že výše určená částka je maximální limit pro investici, poptávat byt bychom měli za nižší částku, aby zbyla rezerva na případné rekonstrukce či zakoupení vybavení bytu. Byty poté můžeme shánět prostřednictvím poptávek u realitních kanceláří či vyhledávat v inzertních nabídkách, přičemž je dobré do poptávek zadaných realitním kancelářím uvést, že byt hledáme za účelem pronájmu, neboť někdy dochází k prodeji bytů pronajatých platícím nájemníkům jinými investory, kteří potřebují ukončit investici.
Když nalezneme byt, který naše požadavky splňuje, je na řadě samotná nákupní transakce. Ta může být sama o sobě zdrojem mnoha komplikací pro investora, spojených s více náklady a časovým zpožděním, proto je dobré k takovéto transakci přizvat realitní kancelář, která bude hájit naše zájmy či advokáta specializujícího se na právo nemovitostí. Před uskutečněním nákupu je rozhodně nutné vyjednávat o ceně, neboť mnohé prodejní nabídky mají od počátku prodávajícím nastaven prostor na slevu a často je rovněž prodávající, který pospíchá na obdržení platby, ochoten slevit v případě rychlého jednání.
Celou nákupní transakci zde s ohledem na rozsah článku rozebírat nemohu, nicméně obezřetný investor by se měl s podmínkami realitních obchodů důkladně seznámit a zvážit veškeré okolnosti a rizika, z nichž některé rozebírám v jiných článcích na tomto blogu.
Po nákupu bytu je nutné připravit tento k pronájmu. Nutné úpravy a rekonstrukce by měly být naplánovány na co nejkratší dobu, aby se zkrátilo období, po které je byt neobsazen. Současně se zahájením rekonstrukcí je dobré zahájit rovněž inzerci nabídky pronájmu bytu, protože v ideálním případě budou nájemníci nalezeni ještě před dokončením rekonstrukcí či zařizování a je tedy možné s nimi dohodnout jejich preference na výbavu, nábytek či jiné. Pokud nájemníci např. nebudou požadovat zařízený byt, sníží se celkový náklad na investici o cenu nábytku. V případě, že se nepodaří nájemníky najít během doby delší jak jeden měsíc, je vhodné zvážit, zda požadované nájemné nesnížit, aby byl byt obsazen a nesl alespoň nižší výnos. Při obsazování bytu je vhodné vzít v úvahu sezónnost, kdy např. v letních měsících hledají bydlení noví studenti či v prosinci plánují stěhování nájemníci, kterým vyprší smlouva ke konci roku. Tato období mohou být proto pro hledání nájemníků vhodnější.
Na závěr je vhodné zamyslet se nad podmínkami pro ukončení investice. Ačkoli jsou totiž investice do nemovitostí investicemi dlouhodobými, je nutné výstup z nich plánovat s předstihem, protože prodej bytu ve špatné fázi tržního cyklu může vést k nižší realizační ceně. Pokud tedy investor tuší, kdy plánuje investici ukončit, ať již protože ji má navázanou např. na svůj pobyt v příslušném městě, svůj odchod do důchodu či na potřebu hotovosti pro stavbu domu dětí či jiné, měl by s předstihem sledovat ceny nemovitostí a byt nabídnout k prodeji ve vhodnou dobu. Úspěšnému prodeji rovněž může napomoci obsazenost bytu platícími nájemníky, neboť byt může zaujmout jiného zájemce o investici. Pokud se nepodaří byt prodat jako nájemní, je možné nájemní smlouvy vypovědět, byt po nájemnících zrenovovat a modernizovat a poté v lepším stavu nabídnout znovu. Pro takové případy by měl investor tedy počítat s finanční rezervou na případnou renovaci bytu před prodejem a rovněž vést v patrnosti daňovou legislativu, neboť zdanění daní z převodu nemovitosti a daní z příjmu v případě nesplnění podmínek pro její osvobození může vést k dodatečným nákladům.